热门站点| 世界资料网 | 专利资料网 | 世界资料网论坛
收藏本站| 设为首页| 首页

浅议房地产开发项目前期策划合同的订立/文颖

作者:法律资料网 时间:2024-07-02 08:26:12  浏览:8083   来源:法律资料网
下载地址: 点击此处下载
浅议房地产开发项目前期策划合同的订立

湖南金州律师事务所 文 颖


自上个世纪九十年代以来,商品房从热销到滞销再到理性化销售,房地产市场竞争加剧。2003年之后,随着国家宏观经济调控政策、土地政策、银行贷款政策的调整,开发商完全凭借出让地土地使用权套取银行资金用于房地产项目开发的做法已经难以继续,开发商必须投入大量的自有资金用于项目的前期开发,其面临的开发风险大大加强。于是,更加理性和稳健将成为整个房地产业新的变化,有限的土地资源价值最大化将成为房地产业的最大特征。
在此前提下,房地产专业策划公司介入房地产开发项目的运作将成为市场的主流。笔者就此文讨论的即这一类合作所产生的协议??? 房地产开发项目前期策划合同。
一、房地产开发项目前期策划与房地产开发项目前期策划合同的概念
日本策划专家和田创对策划的定义是:策划是通过实践活动获取更佳成果的智能,或智能创造行为。也就是在对企业内外部环境予以准确地分析并有效地运用各种经营资源的基础上,对一定时间内的企业营销活动的行为、实施方案与具体措施进行设计和计划。我国房地产业界现在对房地产项目策划一般分为房地产战略策划模式、房地产全程策划模式、房地产品牌策划模式、房地产产品策划模式、房地产发展商自行策划模式等等。对于房地产专业策划公司而言,通常建议房地产开发商采取房地产全程策划模式。该模式由原深圳万科股份有限公司董事、副总经理冯佳先生提出,以土地价值最大化策划为核心,包含市场研究、土地研制、项目分析、项目规划、概念设计、形象设计、营销策略、物业服务、品牌培植等九个方面的内容。时间跨度自开发商委托日至业主入住、物业管理公司开始行使物业管理权之日止。
房地产项目的前期策划也与房地产项目的代理销售密切联系,许多项目都采取策划合同与代理销售合同合并签订的办法。在深圳、上海等城市,还出现了房地产专业策划公司免策划服务费、只收取代理销售费的新模式。
房地产开发项目前期策划合同从法律上定性,属于一种技术咨询合同。它具备技术咨询合同的法律特征:首先,房地产开发项目前期策划合同是受托人为委托人提供决策参考所订立的合同,其中相当大一部分属软科学研究,凡属工程设计、工程验收、技术转让等实质性技术活动不属此类合同调整。它主要发生在项目实施之前。其次,房地产开发项目前期策划属于决策服务,合同履行的结果仅为委托人可供选择的咨询报告。除合同另有约定之外,委托人将受托人提出的咨询报告和意见付诸实施所发生的损失,受托人不承担责任。
二、房地产开发项目前期策划合同双方当事人的主要义务。
( 一)委托人的义务
房地产开发项目前期策划合同的委托人一般为房地产项目开发商或投资商。其主要义务有:
1、如实告知受托人房地产项目的背景情况材料和基本情况。包括欲开发土地的位置、欲开发土地的土地权属、欲开发土地的土地权性质、欲开发土地的权证面积、政府主管部门的规划要点、自筹资金规模等。背景情况材料和基本情况是受托人进行分析研究、提出咨询报告的基础和依据,委托人提供的报告材料、数据、资料越全面,越有利于咨询报告的科学性、合理化。
2、依据合同约定阐明需要咨询的问题,并作明确之要求。委托人首先要向受托人说明具体的要求,它是受托人进行分析论证的出发点。一般而言,受托人应当提供市场调查分析、项目投资策划分析、项目规划策划、项目可行性总评估分析四个方面的咨询服务。
3、接受受托人的工作成果。接受受托人的工作成果既是委托人的义务,也是其权利。工作成果是指受托人完成的咨询报告和意见,在受托人完成咨询报告和意见后,委托人要及时组织评价鉴定,确认工作成果是否符合合同约定的条件,予以验收。
4、支付报酬。这是委托人最基本的义务。委托人应依据合同的约定,分次或一次性履行支付报酬的义务。
(二) 受托人的义务
1、依约完成策划方案
受托人的主要合同义务包括三项,一是完成房地产项目的市场调查工作,二是依据调查情况进行有科学依据的市场分析,三是进行有独创性的策划。按照房地产业的特点,受托人完成的策划方案应包含的基本项目包括:
(1)市场调研
A区域房地产市场调研
B类比竞争楼盘调研
C各类物业市场调研
D项目功能与主题定位分析
E目标客户定性调查
F目标客户定量调查
G市场定位分析和项目价格定位分析
F项目可行性总评估分析报告
(2)项目投资策划
A宏观经济和本区域城市市场调研
B项目所在地环境、现状及发展趋势判断
C项目开发方式和开发节奏建议
D项目土地SWTO调查和项目规模定位、价值分析
E项目投入产出分析及资金运作建议
(3)项目规划策划
A项目背景分析
B项目名称和标志
C项目整体平面规划、功能分区、道路系统布局概念提示
D单体主力户型组合概念方案
E整体建筑风格定位、色彩计划
F室内布局、装修概念提示
G环境规划及艺术风格提示
H公共家具设计概念提示
I公共装饰材料选择指导
J灯光设计及背景音乐指导
K项目建成后未来生活方式指引
依据以上义务,受托人要尽可能收集与所策划项目有关的经济技术信息、资源信息、人才信息,利用自身的技术知识和经验,综合分析项目的技术内容,预测房地产项目的经济前景,为委托人的房地产项目提供科学依据和参考方案,提出具有较高科学水平和参考价值的咨询报告和意见。房地产项目策划方案不仅仅是一个结论性的方案,它还应包括基本信息数据、分析论证过程和各种可行性方案以及最佳方案等内容。
2、保证策划方案达到合同约定的要求。
下载地址: 点击此处下载

中共绵阳市委关于印发《绵阳市县级领导班子考核末位淘汰制实施办法(试行)》的通知

四川省中共绵阳市委


中共绵阳市委关于印发《绵阳市县级领导班子考核末位淘汰制实施办法(试行)》的通知


 
绵委发[2005]12号


各区、市(县)委,各园区党工委,市委各部委,市级各部门党组(党委):
  《绵阳市县级领导班子考核末位淘汰制实施办法(试行)》已经市委常委会研究同意,现印发各地各部门试行,希认真贯彻落实。

中共绵阳市委
二○○五年五月二十六日

绵阳市县级领导班子考核末位淘汰制实施办法(试行)

  第一章 总  则
  第一条 为进一步加强县级领导班子执政能力建设,努力推进绵阳发展新跨越,根据中央、省、市有关文件精神和市委四届十一次全委会议决定,制定本实施办法。
  第二条 实施末位淘汰制,坚持以“三个代表”重要思想、十六大和十六届四中全会精神为指导,以“一心为人民,全力谋发展”为主题,以营造政通人和、勤政、廉洁、高效、务实的领导环境和政务环境为出发点,着力构建起对县级领导班子科学化、民主化、规范化、制度化的竞争激励机制。
  第三条 实施末位淘汰制,坚持以下原则:
  (一)公开、公平、公正的原则;
  (二)党管干部和群众公认的原则;
  (三)责权一致的原则;
  (四)组织考核和群众评议相结合的原则;
  (五)分类实施的原则。
  第四条 末位淘汰制的实施对象:区市县、园区党政领导班子;市级部门领导班子(详见《绵阳市县级领导班子考核末位淘汰制实施对象名录》)。
  第二章 考核内容
  第五条 区市县、园区的考核内容为三项:年度工作目标考核、领导班子年度考核和党风廉政建设责任制考核。
  市级部门的考核内容为四项:年度工作目标考核、部门服务民主评议、领导班子年度考核和党风廉政建设责任制考核。
  第三章 考核办法
  第六条 末位淘汰制考核实行百分制,量化计分。
  第七条 区市县、园区的考核总分=年度工作目标考核得分×70%+领导班子年度考核得分×15%+党风廉政建设责任制考核得分×15%。
  市级部门的考核总分=年度工作目标考核得分×50%+部门服务民主评议得分×30%+领导班子年度考核得分×10%+党风廉政建设责任制考核得分×10%(不实行民主评议的部门,年度工作目标考核分占80%)。
  第八条 年度工作目标考核、部门服务民主评议、党风廉政建设责任制考核的得分按权重计入总分;领导班子年度考核量化测评结果转换为百分制,再按相应权重计入总分。
  第四章 结果运用
  第九条 市级部门第一年在末位淘汰制考核综合排名中列后两位的,对领导班子进行通报,并由市纪委、市委组织部对领导班子成员进行诫勉谈话;连续两年在综合排名中列后两位的,市委按照有关程序责令领导班子成员集体辞职。
  第十条 区市县、园区第一年在综合排名中列末位且没有完成目标任务的,对党政领导班子进行通报,并由市纪委、市委组织部对党政领导班子成员进行诫勉谈话;连续两年在综合排名中列末位且没有完成目标任务的,责令党政主要领导辞职。
  第五章 组织实施
  第十一条 末位淘汰制考核工作由市委常委会领导,市委组织部牵头组织,各相关单位按分工负责具体实施。
  第十二条 考核在次年一季度进行。
  第十三条 考核工作的具体分工:
  (一)年度工作目标考核。由市委办公室、市政府办公室牵头,市委督查室、市政府目标办具体负责,考核该年度的工作目标完成情况。
  (二)领导班子年度考核。由市委组织部负责,对领导班子和领导班子成员进行量化测评。
  (三)党风廉政建设责任制考核。由市纪委(监察局)牵头,市直机关工委参与,考核领导班子及成员执行党风廉政建设责任制的情况。
  (四)部门服务民主评议。由市纪委(监察局)、市直机关工委牵头,考核市级部门服务社会的情况和群众对政风行风的满意度。
  参加部门服务民主评议的人员中,市人大代表、市政协委员要有适当的比例。
  第十四条末位淘汰制考核的处理结果由市委常委会讨论决定。处理结果在全市范围内进行通报。
  第六章 附  则
  第十五条 省管部门参照本办法考核。对排名末位的省管部门,由市委向其上级主管部门通报,并提出建议意见。
  第十六条 参加末位淘汰制考核工作的各相关单位根据本试行办法,制定和完善相关的实施细则。
  第十七条 本试行办法由市委组织部负责解释。
  第十八条 本试行办法自2005年起实施。

绵阳市县级领导班子考核末位淘汰制实施对象名录

一、区市县(9个)
  1、涪城区
  2、游仙区
  3、江油市
  4、三台县
  5、安县
  6、梓潼县
  7、盐亭县
  8、北川县
  9、平武县
二、开发园区(5个)
  1、高新区
  2、科创区
  3、农科区
  4、仙海区
  5、经开区
三、市级单位(88个)
  1、市委办
  2、市人大办
  3、市政府办
  4、市政协办
  5、市纪委(市监察局)
  6、市中级人民法院
  7、市人民检察院
  8、市委组织部
  9、市委党建办
  10、市委宣传部
  11、市委统战部
  12、市委政法委
  13、市委政研室
  14、市直机关工委
  15、市防邪办
  16、市委机要局
  17、市委保密办
  18、市委老干局
  19、市委党研室
  20、市委农办
  21、市文明办
  22、市台办
  23、市委党校
  24、市总工会
  25、市妇联
  26、团市委
  27、市科协
  28、市社科联
  29、市文联
  30、市残联
  31、市工商联
  32、市贸促会
  33、市发改委
  34、市经委
  35、市教育局
  36、市科技局
  37、市民宗局
  38、市公安局
  39、市民政局
  40、市司法局
  41、市财政局
  42、市人事局(市编委办)
  43、市劳动和社会保障局
  44、市国土局
  45、市建设局
  46、市交通局
  47、市信息产业局
  48、市水务局
  49、市农业局
  50、市林业局
  51、市商务局
  52、市文化局
  53、市卫生局
  54、市人口与计划生育委员会
  55、市审计局
  56、市环保局
  57、市广电局
  58、市体育局
  59、市统计局
  60、市旅游局
  61、市粮食局
  62、市国资委
  63、市城市规划管理局
  64、市档案局
  65、市接待办
  66、市法制办
  67、市信访办
  68、市方志办
  69、市科建办
  70、市安办
  71、市行政服务中心
  72、市信息中心
  73、市政府采购中心
  74、市民航局
  75、市招商局
  76、市物价局
  77、市经合办
  78、市供销社
  79、市财金办
  80、市住房公积金中心
  81、市农机局
  82、市畜牧局
  83、市武引局
  84、市移民办
  85、市房管局
  86、市人防办
  87、市爱卫办
  88、市地震局
四、省管部门(20个)
  1、市国税局
  2、市地税局
  3、市工商局
  4、市食品药品监督管理局
  5、市质监局
  6、市检验检疫局
  7、市烟草专卖局
  8、市电业局
  9、绵阳海关
  10、市邮政局
  11、市气象局
  12、银监局
  13、人行
  14、工行
  15、农行
  16、建行
  17、中行
  18、农发行
  19、市人保公司
  20、市人寿保险公司


晋城市为非公有制经济单位提供人事人才服务的暂行办法

山西省晋城市人民政府办公厅


晋城市人民政府办公厅晋城市为非公有制经济单位提供人事人才服务的暂行办法


晋市政办[2002]50号
2002年4月26日


第一条 为了建立与社会主义市场经济相适应的人事人才管理体制,促进人才合理流动,逐步建立、完善非公有制经济单位人事人才的管理制度,进一步推动非公有制经济的发展,根据国家和省有关规定以及市委、市政府关于加快发展非公有制经济的总体部署,结合我市实际,制定本办法。
第二条 本办法中非公有制经济单位指凡在晋城市境内注册的“三资”企业、股份制企业、民营企业、民办科研机构和其它非公有制经济单位。
第三条 市、县(市、区)人才服务中心作为政府人事行政部门所属的人才服务机构,要积极地为各类专业技术人员、大中专毕业生就业、为非公有制经济单位引进人才服务。
第四条 非公有制经济单位接纳、招聘大中专毕业生和其他各类专业技术人才,只要出示当地工商行政管理部门颁发的营业执照副本,就可到驻地人才市场进行招聘。在本市公开专场招聘人才时,经人事部门核准,人才服务中心提供全程业务指导。
第五条 大中专毕业生和其他各类专业技术人才到非公有制经济单位工作,应到驻地人才服务中心办理有关手续:
1、人事关系和人事档案转交驻地人才服务中心,实行人事代理。
2、与招聘单位达成意向后,双方要签定聘用合同书,由人才服务中心鉴证。出具就业报到证或“就业推荐信”,到单位报到。
第六条 大中专毕业生和其他专业技术人才,到非公有制经济单位工作,人才服务中心为其提供以下人事代理服务:
1、保存人事档案,收集、整理人事档案资料。 ,
2、提供人才需求信息,接受人事人才政策法规咨询。 ·
3、办理毕业生就业手续和人才流动手续。
4、代办转正定级和档案工资手续。
5、代办户口挂靠。
6、代办各种社会保险金缴纳。
7、代办专业技术职务任职资格申报。
8、办理党、团组织关系挂靠和发展新团员。
9、代办因私出国政审。
10、向有关部门推荐有突出贡献的专家。
11、承办人才流动中的争议仲裁及用人合同鉴证。
12、出具婚姻登记证明。
13、代办计划生育指标和独生子女待遇审批。 ·
14、其他人事人才方面需要代理的事项。
第七条 大中专毕业生到非公有制经济单位工作实行人事代理后,可享受以下待遇:
1、参加工作时间从就业之日算起,并确认干部身份,进入人才库。
2、可以流动到国有企事业单位工作,也可以报名参加国家公务员录用考试。
3、经人事部门推荐,可以到国内外进修深造和考察学习。
4、符合“农转非”条件的,可向人事部门申请家属子女“农转非”。
5、在智力开发、技术深造、离岗培训、出国出境考察等方面,可申请人才资源开发基金的资助。
第八条 国家机关、事业单位和国有企业工作人员,自愿到非公有制经济单位工作的可享受以下待遇:
1、符合规定条件可以重新报名参加国家机关公务员考试录用;也可以重新向国有企事业单位流动。
2、事业单位专业技术人员本人自愿停薪留职到非公有制经济单位工作,合同期满经人事部门批准可回原单位工作。原单位撤并的,可调整到相同性质单位工作。
3、凡享受政府岗位津贴的专业技术人员,在非公有制经济单位工作期间可继续享受此待遇。
4、在原单位已安排住房的,原单位不得以工作变动为由,随意收回住房。
5、现有党政机关事业单位工作人员年满50周岁或工龄满30年自愿到非公有制经济单位工作的,经批准允许离岗,可继续在原单位领取工资,参加原单位工资调整,直到退休。
第九条本办法由晋城市人事局负责解释。
第十条本办法从发布之日起执行。





版权声明:所有资料均为作者提供或网友推荐收集整理而来,仅供爱好者学习和研究使用,版权归原作者所有。
如本站内容有侵犯您的合法权益,请和我们取得联系,我们将立即改正或删除。
京ICP备14017250号-1